JENIS KONTRAK

-->Dalam pekerjaan konstruksi dikenal dua jenis kontrak :

KONTRAK DENGAN HARGA TETAP (fixed price contract)

Kontrak dengan harga tetap mewajibkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan hingga selesai dengan jumlah total biaya pekerjaan sesuai dengan yang telah di isyaratkan di dalam kontrak. Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan dengan biaya yang tercantum di dalam kontrak menjadi resiko yang harus ditanggung sendiri oleh kontraktor, sehingga dapat menjadi keuntungan atau kerugian bagi kontraktor.

Kontrak dengan harga tetap mengijinkan adanya perubahan harga selama masa kontrak untuk penyelesaian terhadap kenaikan harga bahan, upah atau volume pekerjaan. Tetapi dalam prakteknya terutama di Indonesia tidak semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan adanya perubahan tersebut.

Kontrak dengan harga tetap ada dua jenis :

KONTRAK LUMP SUM

Dalam kontrak lump sum ini kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan.

Jenis kontrak ini umum dipakai dalam konstruksi bangunan gedung karena detail dan spesifikasi sudah dapat dipastikan sehingga pihak pemberi tugas (owner) sudah dapat memastikan besarnya biaya yang akan dikeluarkannya. Jenis kontrak ini membawa resiko yang lebih besar bagi kontraktor dibandingkan pemberi tugas.

KONTRAK HARGA SATUAN (unit price contract)

Pada kontrak harga satuan kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis pekerjaan dengan harga satuan tiap pekerjaan tetap dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan.

Dalam pemakaian kontrak harga satuan ini, peran Quantity Surveyor sangat besar dalam menghitung volume kemajuan proyek dan menentukan besarnya pembayaran (progress payment) yang akan dilakukan pihak pemberi tugas.

Pihak pemberi tugas yang memakai kontrak harga satuan ini tidak dapat memperkirakan secara pasti besarnya biaya total proyek hingga proyek 100% selesai karena perubahan volume pekerjaan masih mungkin terjadi.

Pada jenis kontrak ini resiko yang diterima kontraktor maupun pemberi tugas adalah sama atau resiko terbagi rata.

KONTRAK BIAYA DITAMBAH JASA (cost plus free contract)

Jenis kontrak ini mewajibkan pemberi tugas membayar biaya nyata yang dikeluarkan kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan oleh kontraktor.

Kontrak biaya ditambah jasa sangat jarang digunakan, disebabkan kesulitan pihak pemberi tugas dalam mengendalikan biaya yang dilakukan oleh kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan. Kontrak jenis ini biasanya digunakan pada pekerjaan-pekerjaan kecil atau sulit untuk ditetapkan terlebih dahulu harga satuannya atau volume total pekerjaannya.

Kontrak biaya ditambah jasa dibedakan atas cara menetapkan besarnya biaya atas jasa yang diberikan oleh kontraktor.

1. Biaya atas jasa yang besarnya terlebih dahulu ditetapkan (cost plus fixed fee) dan tidak berubah meskipun biaya proyek bertambah atau berkurang.
2. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor (cost plus % of cost). Prosentase ini ditetapkan ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap.
3. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor, dimana prosentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor (cost plus sliding fee) yang biasa disebut target kontrak.
4. Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati oleh pemberi tugas dan kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah disebut diatas (cost plus profit sharing), misalnya dengan bonus bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan hukuman (pinalti) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari yang direncanakan.
5. Dalam jenis kontrak ini, resiko yang diterima oleh pemberi tugas lebih besar di banding resiko yang diterima kontraktor.